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新建商品房體大量多 商業辦公庫存去化需100個月
青島，除瞭蝦多，還是個產業地產聚集的地方。經歷瞭2012年的大面積拿地，2013年、2014年的快速建設後，如今青島的產業地產是否迎來瞭發展的高峰期？
以定位為青島門戶、北部副中心的城陽區為例。經過爆發式的快速聚集，現如今僅城陽區就有至少6個少則20億元，多則上百億元的大盤已經或正在登陸陸域面積368.3平方公裡的城陽區。隨著項目的推進，“體大量多”、同質化、招商落地等諸多亟須清晰認識問題也隨之而來。
“青島的產業地產開發量比較大，未來可能要面臨銷售和租賃的壓力。”這是2014年初業內專傢對青島產業地產的置評。最新數據顯示，今年前三季度，青島市城陽區商業、辦公類成交量、價格、批準預售量紛紛同比下跌，與此同時庫存量同比、環比增長。以2015年平均月銷售速度計算，青島城陽區新建商品房商業辦公庫存預計銷售周期為100個月，同比2014年增加瞭29個月。
受訪專傢指出，隨著一些分期建設的園區項目的推進，未來近幾年還將會有大量寫字樓等辦公類用房、商鋪出現，庫存還會添壓。
園區紮堆 “體大量多”
據瞭解，青島市產業園區項目主要集中在“一谷兩區”，即藍色矽谷核心區、西海岸經濟新區以及紅島經濟區。目前在建、在售的產業園區包括青島光谷軟件園、招商藍灣網谷、科創慧谷、青島國傢廣告產業園、總部基地以及偉東藍色矽谷等多個項目。
以定位為青島門戶、北部副中心的城陽區為例：《青島市城陽區發展規劃 （2012~2030）》提出瞭“兩心三軸、兩區一帶、六組團”的總體空間佈局結構。並將成為青島門戶、北部副中心、總部商務城、先進制造業基地和生態宜居新城作為城陽區城市功能的新定位。
以轉型為契機，2012年前後多個企業大面積拿地，建園動作在城陽區噴井式爆發。目前，城陽區已有青島國傢廣告產業園、天安數碼城、首創空港國際中心、青島總部基地等至少6個在建的大型總部園區項目。這些項目多以獨棟寫字樓、高層寫字樓、孵化器用地、商鋪等為主，部分項目配建住宅。
據瞭解，各個園區資金投入少則20億元，多則上百億元。其中，青島總部基地項目投資110億元、首創空港國際中心投資20億元、天安數碼城項目投資100億元、青島廣告文化產業園項目投資48億元以及招商·LAVIE公社投資20億元。園區“體大量多”，密集分佈“聚人建城”。《中國經營報》記者根據媒體報道資料統計，青島國傢廣告產業園建築面積70萬平方米，項目建成後，可入駐企業2000餘傢，吸納高端人才3萬餘人。青島天安數碼城，總建築面積近32萬平方米，全部建成後，可入駐創新型科技企業1500傢。首創空港國際中心總建築面積約23.9萬平方米，大約可以容納大、中、小型企業共200傢。青島總部基地占地約2400畝，建築面積約260萬平方米，可容納近2000傢企業總部入駐。日前，記者實地走訪瞭青島國傢廣告產業園、青島天安數碼城、首創空港國際中心等園區後發現，以青島國傢廣告產業園為中點，左右距離天安數碼城和首創空港國際中心僅十幾分鐘的公交路程。而青島總部基地與首創空港國際中心僅一條馬路之隔。
“城陽區的產業項目聚集，和城陽區整個產業規劃有關系。此類區域整體上會從過去的制造業為主的產業轉變為總部經濟為主的商務區。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，青島產業地產的開發力度較大，和青島較好的工業基礎有關系。而從目前各大房企的城市進入策略來看，基本上也比較偏好濱海城市。而對於青島城市而言，地方政府也希望加快導入新型產業地產開發商，進而做大產業項目。
青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長、青島市生產力學會副秘書長龍江曾接受媒體采訪時表示，青島市政府在發展產業園區以及批地等方面都表現出過激的特點，使得園區數量與體量出現明顯的大幅增長。而在產業地產助推產業升級的過程中，青島本地產業地產商出現缺位，外地開發商盲目照搬外地園區模式的情況不在少數，對青島本地特色以及當地市場需求重視不足。
上述規劃顯示，到2030年，城陽區規劃人口180萬人（2013年該區總人口48.15萬），規劃建設用地201.3平方公裡。
園區“冷靜” 庫存承壓非看不可的中古車貸利率超划算的絕招
九月中旬，記者走訪上述幾個園區時發現，人氣不高、企業入駐率較低、入駐商鋪盈利不佳等是普遍現象。
“咱們園區可容納3.5萬人辦公，剛開盤，已經售出去大半瞭，現在園區大概入駐2000人左右，入駐率達到百分之三四十。”記者以預買寫字樓者身份走訪首創空港國際中心售樓處時，其中一位客戶經理告訴記者。
多位在青島國傢廣告產業園工作的員工告訴記者，該園企業入住率僅三分之一左右。同時有知情者告訴記者，從開盤至今一年多時間，該園區目前出售產品不到一半，有的即使賣出去瞭也都空著招租。記者在園區內也看到，貼著招租告示的商鋪、寫字間隨樓可見。
同時園內餐飲商鋪也處於賠錢保本狀態。一位園內剛開業不久的餐飲店鋪工作人員透露，園內入駐企業本就不多，幾傢飯鋪分流之後，目前店內營業處於賠錢狀態。現在力求保本，希望不久後能得到改善。
相比之下，地理位置相對偏邊的青島天安數碼城更顯“冷靜”。來到園區記者看到，園內多棟樓體已建成，部分工人正在為後期完善施工。馬路對面有大片雜草叢生的地，據瞭解，該地是待其後期工程開發建設的用地。售樓處的銷售人員介紹沙盤時告訴記者，除高層寫字樓外，一期共建獨棟辦公樓16棟，目前（截至9月中旬）僅售出4棟。
記者分別向相關企業核實上述銷售等信息，但未得到回應。據瞭解，坐落在城陽區的上述園區項目多以獨棟寫字樓、高層寫字樓、孵化器用地、商鋪等為主，部分配有住宅。
“青島的產業地產開發量比較大，未來可能要面臨銷售和租賃的壓力。”這是2014年初業內專傢對青島產業地產的置評。
青島市城陽區城市規劃局公佈的最新數據顯示，今年前三季度，青島市城陽區商業、辦公類成交量、價格、批準預售量紛紛同比下跌，與此同時庫存量同比、環比增長。
具體數據來看，2015年1~9月份，城陽區的商品房商業、辦公類成交量1585套，同比減少22.57%；面積15.08萬平方米，同比減少23.20%；金額14.20億元，同比減少31.01%；平均價格9418元/平方米，同比下跌10.17%；批準預售套數2507套，同比減少16.27%；批準面積16.98萬平方米，同比減少69.89%。
同時，庫存商業、辦公類12603套，同比增長15.54%，環比增長0.49%；庫存商業、辦公類面積168.75萬平方米，同比增長9.71%，環比增長0.79%。以2015年平均月銷售速度計算，新建商品房商業辦公庫存預計銷售周期為100個月，同比2014年增加瞭29個月。
業內觀察人士指出，隨著產業園區後續工程的進行，未來幾年還會有大量寫字樓等辦公類用房、商鋪出現，庫存還會添壓。
據悉，青島國傢廣告產業園分三期建設,目前僅建成一期投入使用。天安數碼城也分多期建設，目前僅建成一期。而首創空港國際中心分兩期建設，目前已基本全部建成。
業內人士分析認為，青島的工業基礎較好，青島市政府也在極力將青島從制造業總部轉型升級為商務園區總部。由於青島市場的特殊性，決定瞭其對產業地產市場有一定的投資需求，但並不見得市場剛需強度大，這樣大規模的產業園區開發從長期看必定會出現過剩。
在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，從政府規劃走向來看，規劃這麼多園區和對周邊的輻射能力、實際的產能和承載能力實際是不匹配的。一些在建和建成的實際是過剩的，實際需求沒這麼多。同時又出現同質化現象。
記者根據公開資料不完全統計，僅青島國傢廣告產業園、天安數碼城、首創空港國際中心、青島總部基地4傢園區規劃招商總數已達5700傢。
當下，“關鍵問題不是規劃是招商落地。”張宏偉進一步指出，最大問題不是沒有土地資源，不是政策支持力度不夠，是能夠給規劃區域找到合適的企業、產業，企業或者產業如何能夠在這座城市落地生根，所在地是否能夠提供一個良好的商業氛圍，能夠良性循環發展。
就上述銷售、招商等相關情況，記者已致函致電萬科集團、青島天安數碼城、首創置業留學貸款率利試算表信貸年息中小企業融資公司信貸五千萬7天速撥相關部門或負責人，截至發稿，未收到回復。
本文來源：中國經營報 新聞來源http://money.163.com/15/1031/03/B77N4O4J00253B0H.html
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